De Omgevingswet: bouwers zien kansen voor creatieve oplossingen

De Omgevingswet heeft straks een behoorlijke impact op het werk van bouwers en projectontwikkelaars. Hoe kijken zij hier tegenaan? Jeroen van Otterloo, vastgoedontwikkelaar bij bouwbedrijf Heijmans: “Het zou mooi zijn als gemeenten hun omgevingsplannen niet helemaal dichttimmeren, maar ruimte laten voor creatieve oplossingen. Alleen dan kunnen we echt versnellen met de bouw van woning.”

Gemeenten in het hele land zijn er druk mee bezig: de invoering van de Omgevingswet. Wat houdt de wet eigenlijk in? Irma Dekker, programmadirectie Aan de Slag bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties: “De Omgevingswet is in het leven geroepen om de regelgeving rond de fysieke leefomgeving te bundelen én eenvoudiger te maken. Met als doel: minder regels en meer ruimte voor maatschappelijk initiatief. Alle wet- en regelgeving is straks te raadplegen via één digitaal Omgevingsloket. Via ditzelfde loket kunnen ook alle vergunningen worden aangevraagd. Een andere belangrijke verandering is dat vergunningsaanvragen voortaan in acht weken moeten worden afgehandeld. Ook kunnen gemeenten (bewoners)participatie bij bepaalde projecten straks verplicht stellen.”

Gewoon mee gaan werken
Dit alles heeft grote invloed op het werk van bouwers en ontwikkelaars. Jeroen van Otterloo begeleidt diverse woningbouwopgaves: van het herstructureren van naoorlogse stadsdelen tot de aanleg van een compleet nieuwe stadswijk. In zijn projecten werkt hij met grote regelmaat samen met gemeenten, woningbouwcorporaties en soms ook met andere bouwers. Van Otterloo: “In de bouw hebben we regelmatig te maken met veranderende wetgeving en nieuwe regels. Denk bijvoorbeeld aan gasloze nieuwbouw. Logisch, want een samenleving verandert continu. Anticiperen op veranderingen hoort dus bij ons werk. Bij ons zijn er een aantal collega’s die zich helemaal in nieuwe wet- en regelgeving verdiepen en op wie ik terug kan vallen. Maar mijn ervaring is ook: je moet er gewoon mee gaan werken, dan merk je vanzelf wat het voor jou betekent.”

Enthousiasme creëren bij bewoners
Hij verwacht dat participatie voor veel bouwers en ontwikkelaars een grote verandering zal zijn. Zij zijn straks verplicht om in een vroeg stadium de betrokkenen en andere belanghebbenden te betrekken bij wat ze willen maken. Hoe dit er precies uit moet zien en hoe groot de zeggenschap van de betrokkenen is, verschilt per gemeente. “Bij Heijmans doen we dit al, omdat we het belangrijk vinden een gezonde leefomgeving te creëren, maar ik zie op dit gebied ook wel terughoudendheid bij bouwers. Terwijl het veel kan opleveren. Je kunt bijvoorbeeld potentiële bezwaren wegnemen, of juist enthousiasme creëren.”

Als voorbeeld noemt hij een project waar bewoners tijdens de participatiesessies vertelden over historische klompenpaden. Dit waren uitgesleten paden door de weilanden, waarover landarbeiders elke zondag naar de kerk liepen. “Die paden zijn nu verdwenen, maar wij hebben ze teruggebracht in het ontwerp. Hiermee laten we zien dat we oog hebben voor de historie van de plek, en dat levert waardering op. Deze verhalen beluisteren en extra lagen toevoegen aan een ontwerp, maakt mijn werk ook mooier.”

Integrale aanpak maakt toegevoegde waarde bouwers duidelijk
Dekker: “Een andere belangrijke verandering, en eigenlijk de kern van de Omgevingswet, is de integrale benadering. Gemeenten, provincies en het rijk worden nu gevraagd om op een nieuwe manier naar vraagstukken in de leefomgeving te kijken en hierbij alle aspecten mee te nemen: van geluid tot lucht en van mobiliteit tot circulariteit. Op basis van dit totaalbeeld formuleren ze een omgevingsvisie, waarin ze hun ambities voor de lange termijn vastleggen. Gemeenten formuleren daarnaast ook een omgevingsplan, de opvolger van het bestemmingsplan. Hierin geven ze een samenhangend beeld van alle gemeentelijke regels. En in het nieuwe Omgevingsloket (zie kader) vind je straks alle regels (en het beleid) van alle overheden bij elkaar.”

Wat kun je straks allemaal in het Omgevingsloket? In het Omgevingsloket komt alle wet- en regelgeving voor de fysieke leefomgeving bij elkaar.

In het loket kun je:
1. zien of er een vergunning nodig is voor je (bouw)project, en welke dat moet zijn 2. zien of je een melding moet doen;
3. direct je vergunning(en) aanvragen en meldingen indienen;
4. op een kaart per locatie zien welke regels en beleid ter plaatse gelden;
5. zien welke regels voor jouw (geplande) werkzaamheden gelden;
6. een overleg met de gemeente aanvragen;
7. bij het aanvragen van een vergunning zien of je participatie moet toepassen;
8. in een overzicht zien welke meldingen en aanvragen je hebt gedaan.

Niet alle functionaliteiten werken straks tegelijkertijd optimaal. Zodra de Omgevingswet in werking gaat is het dienstverleningsniveau gelijkwaardig als nu gangbaar is bij OLO, ruimtelijke plannen en AIM. Vervolgens breidt het loket uit met meer functionaliteiten.

Van Otterloo ziet de integrale aanpak als een voordeel: “Ik denk dat bouwers hierbij een grote toegevoegde waarde kunnen hebben. Wij hebben bijvoorbeeld veel expertise in huis, dat gaat veel verder dan bouwen of vastgoed. We hebben een grote infratak, maar we hebben ook ecologen in dienst, en mensen met verstand van archeologie en bodemsanering. En met elk project doen we weer meer ervaring op. Daar kunnen gemeenten van profiteren, als ze hun opgaven straks ook integraal gaan uitzetten.”

Flexibeler beoordelen met het mengpaneel
Van Otterloo is vooral erg benieuwd naar het mengpaneel van de Omgevingswet. Dit is de ruimte die gemeenten hebben om af te wijken van de standaardwaarden voor bijvoorbeeld trillingen of bodemkwaliteit. Zo kunnen ze ervoor kiezen om, als een bouwpartij iets extra’s doet op één gebied, bijvoorbeeld klimaatadaptatie, iets minder streng te zijn op een ander gebied, zoals verkeersgeluid. “Daar zie ik grote kansen, zeker bij binnenstedelijke opgaven.”

Die ruimte is er in het huidige bestemmingsplan nauwelijks en daar loopt hij vaak tegenaan. Van Otterloo: “Laatst moesten we een deel van een boerenbedrijf verplaatsen voor we woningen konden realiseren, omdat er koeien rondliepen. Vanwege de mestgeur moet er altijd een minimale afstand zijn tussen een boerderij en woningen, de zogenaamde hindercirkels. Maar het ging maar om dertig koeien. En we hadden in het plan flink ingezet op verbeteren van de natuurwaarde en infiltratie van regenwater. Het zou mooi zijn als een gemeente in zo’n geval flexibel kan zijn en kan zeggen: “Jullie doen al veel extra op andere gebieden, met die hindercirkel hoeven jullie nu geen rekening te houden, mits dat de gezondheid niet schaadt.”

Van regels naar randvoorwaarden
Die flexibiliteit is volgens hem ook nodig, zeker met het huidige tekort aan woningen. Gemeenten bepalen zelf hoe specifiek ze zijn in hun omgevingsplan: of ze kwantitatieve normen opnemen of meer algemeen hun randvoorwaarden schetsen. Van Otterloo ziet het liefst dat gemeenten hun doelen beschrijven in plaats van harde regels te stellen. Zoals het verbeteren van de natuur of het tegengaan van hittestress. “Dan creëer je een dynamische dialoog, waarin wij óók oplossingen kunnen aandragen om de woningbouw te versnellen. Dat past ook meer bij de gedachte achter de Omgevingswet: minder belemmeringen en meer ruimte voor maatschappelijk initiatief.”